[Hướng dẫn] Tính thuế thu nhập cá nhân khi bán đất, bán nhà mới nhất

Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, bán đất là một trong những vấn đề mà các công dân thắc mắc nhất khi thực hiện các thủ tục để chuyển nhượng nhà, đất. Trong bài viết hôm nay, cùng iHOADON tìm hiểu cách tính thuế TNCN khi bán nhà, bán đất mới nhất.

1. Khái niệm thuế thu nhập cá nhân (TNCN)

Thuế thu nhập cá nhân khi thực hiện bán nhà, bán đất

Thuế thu nhập cá nhân là khoản tiền mà người dân, người lao động có thu nhập phải trích nộp cho vào Ngân sách Nhà nước. Thu thập của người lao động đến từ tiền lương, tiền công và các nguồn thu nhập khác (nếu có) và được xác định theo bậc thuế cụ thể.

Tại sao bán nhà, bán đất phải nộp thuế TNCN

Thuế TNCN được áp dụng đối với các cá nhân có thu nhập, bao gồm thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu, sử dụng đất hoặc nhà ở. Các loại thu nhập liên quan đến chuyển nhượng quyền thuê đất đều thuộc loại thu nhập thuộc thu nhập chịu thuế được quy định tại các văn bản pháp luật.

Do vậy, khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất, chuyển nhượng quyền sở hữu, sử dụng nhà đất, mọi người dân đều phải nộp thuế TNCN đúng quy định.

Tuy nhiên, pháp luật không cấm việc các bên thỏa thuận nhằm xác định ai là người nộp thuế TNCN khi thực hiện mua, bán nhà, đất.

Các loại thuế khác phải nộp khi bán nhà, bán đất

Căn cứ vào Thông tư 257/2016/TT-BTC, 85/2019/TT-BTC và 106/2021/TT-BTC, quy định cụ thể về các loại thuế người dân phải nộp khi thực hiện giao dịch mua, bán nhà đất. Theo đó, người dân phải chịu 5 loại thuế cụ thể sau: thuế TNCN, phí thẩm định hồ sơ, phí công chứng, phí trước bạ và phí cấp sổ đỏ.

Cách tính 5 loại thuế phải nộp khi bán nhà, bán đất

2. Hướng dẫn cách tính thuế TNCN khi bán nhà, bán đất

Cách tính thuế TNCN

2.1. Thuế TNCN khi mua bán nhà, đất đối với cá nhân cư trú

Cách tính thuế TNCN khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất (chuyển nhượng nhà, đất), được tính theo công thức:

Theo đó:

- Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng;

+ Trong trường hợp hợp đồng không ghi đất hoặc giá đất thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định, thì giá chuyển nhượng đất là giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng;

+ Trong trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc được gắn liền với đất, được xác định theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định;

+ Trong trường hợp cho thuê lại mà đơn giá cho thuê trên hợp đồng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì giá cho thuê được xác định theo bảng giá do UBND cấp tỉnh quy định;

- Thời điểm tính thuế từ mua bán nhà, đất được xác định:

+ Hợp đồng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng có hiệu lực;

+ Hợp đồng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.

2.2. Thuế TNCN khi mua bán nhà, đất đối với cá nhân không cư trú

Cách tính thuế TNCN khi thực hiện giao dịch mua bán nhà, đất được tính theo công thức sau:

Theo đó:

- Giá chuyển nhượng đối với cá nhân không cư trú là toàn bộ số tiền mà cá nhân nhận được từ việc mua bán nhà đất, không trừ bất kỳ khoản chi phí nào (kể cả giá vốn);

- Thời điểm xác định thu nhập từ chuyển nhượng nhà đất là thời điểm cá nhân không cư trú làm thủ tục chuyển nhượng theo quy định.

3. Trường hợp được miễn thuế TNCN khi bán nhà, bán đất

Trường hợp nào được miễn giảm thuế TNCN 

Các trường hợp được miễn thuế TNCN khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng nhà, đất được quy định tại Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, bao gồm:

- Chuyển nhượng nhà, đất giữa những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống,...

- Người bán, chuyển nhượng đã có một tài sản là nhà hoặc đất thuộc lãnh thổ VN;

- Người bán, chuyển nhượng thuộc đối tượng cư trú theo quy định của pháp luật;

- Phải bán, chuyển nhượng toàn bộ nhà, đất trong trường hợp chỉ có duy nhất một tài sản Bất động sản;

- Nhà, đất là tài sản được nhận theo dạng thừa kế trong bản di chúc (Bản di chúc phải đáp ứng đủ các quy định của pháp luật mới được công nhận tính pháp lý và có giá trị)

4. Thủ tục miễn thuế TNCN khi bán nhà, bán đất

Thủ tục thực hiện miễn thuế TNCN

Để được miễn giảm thuế TNCN khi bán nhà, bán đất thì người có nhu cầu miễn giảm cần thực hiện nộp bộ hồ sơ miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, bán đất, bao gồm:

- Tờ khai thuế TNCN;

- Bản công chứng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu;

- Hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất;

- Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế.

Trình tự và thủ tục thực hiện

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ miễn thuế

Bước 2: Nộp hồ sơ kèm hồ sơ kê khai thuế TNCN từ chuyển nhượng, mua bán nhà đất tại bộ phận Một cửa liên thông hoặc cơ quan thuế địa phương

Bước 3: Cơ quan có thẩm quyền tiến hành xử lý hồ sơ

Bước 4: Nhận kết quả do cơ quan thuế trả về

Trên đây là nội dung liên quan đến cách tính thuế thu nhập cá nhân và các trường hợp được miễn giảm thuế TNCN khi thực hiện giao dịch mua bán nhà, đất. Thông qua bài viết, hy vọng bạn đọc đã sở hữu được cho mình các thông tin hữu ích.

Đăng ký dùng thử miễn phí hóa đơn điện tử iHOADON TẠI ĐÂY

✅ iHOADON chuyên gia cao cấp về hóa đơn điện tử

✅ Liên hệ với chúng tôi để được tư vấn miễn phí: 

- Miền Bắc: Hotline: 19006142 - Tel/Zalo: Ms. Hằng 0912 656 142 /  Ms. Yên 0914 975 209 

- Miền Nam: Hotline: 19006139 - Tel/Zalo: Ms Thơ 0911 876 900/ Ms. Thùy 0911 876 899 

iHOADON chuyên gia cao cấp về hóa đơn điện tử

ThuongNTH