Hướng dẫn: Cách viết hóa đơn chuyển quyền sử dụng đất

Vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất luôn phát sinh các nghĩa vụ về thuế. Vậy, việc mua bán đất đai cần phải nộp những loại thuế nào? Cách xuất hóa đơn như thế nào đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất? và các vấn đề pháp lý liên quan khác về vấn đề này? Hãy cùng EFY Việt Nam tìm hiểu kỹ các vấn đề này.

Cách viết hóa đơn chuyển quyền sử dụng đất

1. Chuyển nhượng quyền sử dụng có phải viết hóa đơn không?

Căn cứ  theo nội dung được quy định tại khoản 7 Điều 3 Thông tư 26/2015/TT-BTC sửa đổi, bổ sung điểm b khoản 1 Điều 16 Thông tư 39/2014/TT-BTC: người bán cần phải lập hóa đơn khi bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ, bao gồm cả các trường hợp hàng hóa, dịch vụ thuộc danh mục hàng hóa, dịch vụ khuyến mại, quảng cáo, hàng mẫu; hàng hóa, dịch vụ dùng để cho, biếu, tặng, trao đổi, trả thay lương cho NLĐ và luân chuyển tiêu dùng nội bộ (trừ hàng hóa luân chuyển nội bộ để tiếp tục quá trình sản xuất.

Như vậy, theo như quy định trên, khi chuyển nhượng bất động sản, công ty sẽ phải lập hóa đơn theo quy định.

2. Cách viết hóa đơn chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ theo nội dung tại Thông tư 219/2013/TT-BTC thì chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT. Cũng tại Khoản 10 Điều 7 Thông tư 219/2013/TT-BTC có quy định rõ về giá tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản.

Cụ thể:

Giá tính thuế = giá chuyển nhượng bất động sản - giá đất được trừ để tính thuế GTGT.

Giá đất được trừ để tính thuế Giá trị gia tăng (GTGT) được quy định cụ thể như sau:

- Trường hợp 1: Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán

=> Giá đất được trừ để tính thuế GTGT bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp NSNN (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật.

Cách viết hóa đơn chuyển giao đất để đầu tư

Ví dụ: Năm 2020 Công ty kinh doanh bất động sản XYZ được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán. Tiền sử dụng đất mà DN phải nộp (chưa trừ tiền sử dụng đất được miễn giảm và chưa trừ chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt) là 40 tỷ đồng. Dự án được giảm 20% số tiền sử dụng đất phải nộp. Số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án đã được duyệt là 20 tỷ đồng.

Tổng giá trị đất được trừ sẽ được xác định như sau:

• Tiền sử dụng đất được miễn giảm là: 40 tỷ x 20% = 8 tỷ (đồng);
• Tiền sử dụng đất phải nộp NSNN (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) là: 40 tỷ - 8 tỷ - 20 tỷ = 12 tỷ (đồng);
• Tổng giá đất được trừ để tính thuế GTGT bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp NSNC (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng là: 12 tỷ + 20 tỷ = 32 tỷ (đồng). Tổng giá đất được trừ được phân bổ cho tổng số m2 đất được phép kinh doanh.

- Trường hợp 2: Đấu giá quyền sử dụng đất của Nhà nước

=> Giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất DN trúng đấu giá.

- Trường hợp 3: Thuê đất để đầu tư cơ sở hạ tầng để cho thuê, xây dựng nhà để bán

=> Giá đất được trừ để tính thuế GTGT là tiền thuê đất phải nộp NSNN (không bao gồm tiền thuê đất được miễn, giảm) và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật.

Ví dụ: Công ty cổ phần X có ngành nghề kinh doanh đầu tư, kinh doanh hạ tầng sản xuất công nghiệp và dịch vụ. Công ty X được Nhà nước cho thuê đất và thu tiền thuê đất 1 lần để đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp để thực hiện dự án; thời hạn thuê đất là 50 năm. Diện tích đất thuê là 300.000 m², giá thu tiền thuê đất nộp một lần cho cả thời gian thuê là 82.000đ/ m². Tổng số tiền thuê đất phải nộp là 24,6 tỷ đồng. Công ty không được miễn, giảm tiền thuê đất. Sau khi đầu tư xây dựng hạ tầng, Công ty ký hợp đồng cho nhà đầu tư thuê lại với thời gian thuê là 30 năm, diện tích đất cho thuê là 16.500 m², đơn giá cho thuê tại thời điểm ký hợp đồng là 650.000đ/m² cho cả thời gian thuê, giá đã bao gồm thuế GTGT).

Giá đã có thuế GTGT đối với tiền thu từ cho thuê hạ tầng trong cả thời gian cho thuê (30 năm) đối với Công ty cổ phần X cho nhà đầu tư thuê được xác định là:

16.500 m² x (650.000 – (82.000đ/m² : 50 năm x 30 năm)) = 9,9132 tỷ đồng.

Giá chưa có thuế GTGT được xác định là:  = 9,012 tỷ đồng.

Thuế GTGT là: 9,012 x 10% = 0,9012 tỷ đồng.

Cách viết hóa đơn thuê đất đàu tư CSHT, xây nhà để bán

- Trường hợp 4: Cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân  

=> Giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có); cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng (CSHT) đã tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế GTGT. (1)

+ Nếu giá đất được trừ không bao gồm giá trị CSHT thì cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của CSHT chưa tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế GTGT. (a)

+ Nếu không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng. (b)

Các ví dụ cụ thể:

Ví dụ (1): Tháng 8/2020 Công ty B mua 2000 m2 đất đã có một phần cơ sở hạ tầng từ Công ty kinh doanh bất động sản A tổng giá thanh toán là 62 tỷ đồng (trong đó giá đất không chịu thuế GTGT là 40 tỷ đồng, đơn giá là 20 triệu đồng/1m2).

Trên hóa đơn Công ty A ghi:

- Giá chuyển nhượng chưa có thuế GTGT: 60 tỷ đồng

- Giá đất không chịu thuế GTGT: 40 tỷ đồng

- Thuế GTGT đối với cơ sở hạ tầng: 2 tỷ đồng

- Tổng giá thanh toán: 62 tỷ đồng

Công ty A phải kê khai thuế GTGT phải nộp như sau:

Thuế GTGT phải nộp = Thuế GTGT đầu ra - Thuế GTGT đầu vào được khấu trừ

Giả sử thuế GTGT đầu vào để xây dựng cơ sở hạ tầng của Công ty A là 1,5 tỷ đồng đủ điều kiện để khấu trừ thì:

Thuế GTGT phải nộp = 2 tỷ - 1,5 tỷ = 0,5 tỷ (đồng)

Công ty B tiếp tục xây dựng CSHT và xây dựng 10 căn biệt thự (diện tích sàn 200 m2/biệt thự) để bán. Tổng số thuế GTGT đầu vào để xây biệt thự là 3 tỷ đồng.

Ngày 01/4/2021, Công ty B ký hợp đồng bán 01 căn biệt thự cho khách hàng C, giá chuyển nhượng 1 căn biệt thự chưa có thuế GTGT là 10 tỷ đồng, giá đất được trừ khi xác định giá tính thuế GTGT đối với 1 căn biệt thự bán ra:

- Giá trị quyền sử dụng đất (chưa bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng) tại thời điểm nhận chuyển nhượng từ Công ty A cho 01 căn biệt thự là: 20 triệu x 200 m2 = 4 tỷ (đồng)

- Giá trị cơ sở hạ tầng phân bổ cho 1 căn biệt thự là:

(20 tỷ : 2000 m2) x 200 m2 = 2 tỷ (đồng)

- Giá trị quyền sử dụng đất (bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng) tại thời điểm nhận chuyển nhượng từ Công ty A được trừ khi xác định giá tính thuế của 01 căn biệt thự bán ra là: 6 tỷ đồng.

Trên hóa đơn Công ty B ghi:

- Giá chuyển nhượng 01 căn biệt thự: 10 tỷ đồng

- Giá đất được trừ không chịu thuế GTGT: 6 tỷ đồng

- Thuế GTGT là 0,4 tỷ đồng [(10 tỷ - 6 tỷ) x 10%]

- Tổng giá thanh toán: 10,4 tỷ đồng

Giả sử trong tháng Công ty B bán hết 10 căn biệt thự. Khi Công ty B kê khai, nộp thuế GTGT, số thuế GTGT phải nộp = số thuế GTGT đầu ra - số thuế đầu vào được khấu trừ = 0,4 tỷ x 10 căn - 3 tỷ = 1 tỷ (đồng).

Tiền thuế GTGT đối với giá trị CSHT ghi trên hóa đơn nhận chuyển nhượng từ Công ty A đối với 10 biệt thự là 2 tỷ đồng không được kê khai, khấu trừ.

Trường hợp Công ty B xác định giá trị quyền sử dụng đất không bao gồm cả giá trị CSHT tại thời điểm nhận chuyển nhượng từ Công ty A được trừ khi xác định giá tính thuế của 01 căn biệt thự bán ra là 4 tỷ đồng. Trên hóa đơn Công ty B ghi:

- Giá chuyển nhượng 01 căn biệt thự: 10 tỷ đồng

- Giá đất được trừ không chịu thuế GTGT: 4 tỷ đồng

- Thuế GTGT là 0,6 tỷ đồng [(10 tỷ - 4 tỷ) x 10%]

- Tổng giá thanh toán: 10,6 tỷ đồng

Giả sử trong tháng 04/2021, Công ty B bán hết 10 căn biệt thự. Khi Công ty B kê khai, nộp thuế GTGT, số thuế GTGT phải nộp = số thuế GTGT đầu ra - số thuế đầu vào được khấu trừ (gồm thuế GTGT đầu vào để xây biệt thự và thuế GTGT đầu vào đối với giá trị CSHT) = 0,6 tỷ đồng x 10 căn biệt thự - 3 tỷ đồng - 2 tỷ đồng (thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng) = 1 tỷ đồng.

Cách viết hóa đơn chuyển quyền sử dụng đất cho các doanh nghiệp, tổ chức

Ví dụ (a): Tháng 8/2019 Công ty Y nhận chuyển nhượng (mua) 300m2 đất của cá nhân Z ở Khu dân cư Thanh Bình thuộc tỉnh X với giá chuyển nhượng là 9 tỷ đồng. Công ty Y có đầy đủ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai, chứng từ thanh toán tiền cho cá nhân Z số tiền 9 tỷ đồng. Công ty Y không đầu tư xây dựng gì thêm trên mảnh đất này. Tháng 10/2020, Công ty Y chuyển nhượng mảnh đất mua từ cá nhân Z nêu trên với giá 12 tỷ đồng (bán lại với giá 12 tỷ đồng) thì Công ty A thực hiện lập hóa đơn GTGT và kê khai, nộp thuế GTGT, giá đất được trừ trong giá tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng (9 tỷ đồng).

Ví dụ (b): Tháng 11/2020, Công ty TNHH A nhận chuyển nhượng 400m2 đất kèm theo nhà xưởng trên đất của cá nhân B với trị giá là 12 tỷ đồng và không có đủ hồ sơ giấy tờ để xác định giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng. Đến tháng 4/2021 Công ty TNHH A chuyển nhượng 400m2 đất này kèm nhà xưởng trên đất với trị giá là 20 tỷ đồng thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm nhận chuyển nhượng (tháng 11/2020).

- Trường hợp 5: Cơ sở kinh doanh bất động sản thực hiện theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) thanh toán bằng giá trị quyền sử dụng đất

=> Giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá tại thời điểm ký hợp đồng BT theo quy định của pháp luật; nếu tại thời điểm ký hợp đồng BT chưa xác định được giá thì giá đất được trừ là giá để thanh toán công trình do UBND cấp tỉnh quyết định theo quy định của pháp luật.

Ví dụ: Công ty cổ phần ABC ký hợp đồng BT với UBND tỉnh A về việc xây dựng cầu đổi lấy giá trị đất; giá thanh toán công trình được UBND tỉnh A xác định tại thời điểm ký hợp đồng theo quy định của pháp luật là 2.000 tỷ đồng, đổi lại Công ty cổ phần ABC được UBND tỉnh A giao cho 500 ha đất tại huyện Y thuộc địa bàn tỉnh. Công ty cổ phần ABC sử dụng 500 ha đất để xây nhà để bán thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT được xác định là 2.000 tỷ đồng.

- Trường hợp 6: Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của người dân theo hợp đồng chuyển nhượng, sau đó được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng sang thành đất ở để xây dựng chung cư, nhà ở... để bán

=> Giá đất được trừ khi tính thuế GTGT là giá đất nông nghiệp nhận chuyển nhượng từ người dân và các chi phí khác bao gồm: khoản tiền sử dụng đất nộp NSNN để chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, thuế TNCN nộp thay người dân có đất chuyển nhượng (nếu các bên có thỏa thuận doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nộp thay).

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

- Trường hợp 7: Xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư để bán

=> Giá đất được trừ tính cho 1m2 nhà để bán được xác định bằng giá đất được trừ theo quy định tại 6 trường hợp nêu trên chia (:) số m2 sàn xây dựng không bao gồm diện tích dùng chung như hành lang, cầu thang, tầng hầm, công trình xây dựng dưới mặt đất.

Như vậy, thông qua bài viết trên, EFY Việt Nam mong muốn sẽ mang lại những thông tin bổ ích, cần thiết về cách viết hóa đơn chuyển quyền sử dụng đất tới bạn đọc.

Đăng ký dùng thử miễn phí hóa đơn điện tử iHOADON TẠI ĐÂY

✅ iHOADON chuyên gia cao cấp về hóa đơn điện tử

✅ Liên hệ với chúng tôi để được tư vấn miễn phí: 

- Miền Bắc: Hotline: 19006142 - Tel/Zalo: Ms. Hằng 0912 656 142

- Miền Nam: Hotline: 19006139 - Tel/Zalo: Ms Thơ 0911 876 900/ Ms. Thùy 0911 876 899 

iHOADON chuyên gia cao cấp về hóa đơn điện tử

TrangDQ